Estudo e base de dados inédita revelam o perfil da produção imobiliária em Santos

Avançando na meta de oferecer cada vez mais transparência de informações para a população, a Prefeitura de Santos, por meio da Secretaria de Infraestrutura e Edificações (Siedi), está disponibilizando em seu portal a base de dados imobiliários do Município. O material envolve todos os imóveis mapeados na Cidade, complementados com informações de verticalização residencial produzidas pela Siedi em 2023. 

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O pacote de dados está disponível para download clicando aqui. É composto por tabelas em formato Excel 2016 e mapas em QGIS 3.28.11 – programa para imagens geográficas que pode ser baixado gratuitamente na internet.

A extensa base de dados para pesquisa e consulta popular fornece informações concretas para que estudiosos e cidadãos em geral possam verificar as construções existentes nas ruas, nos bairros e assim entender melhor como a Cidade está se desenvolvendo. Com isso, a população vai poder expressar a sua opinião nas audiências públicas, embasada na situação atual do Município.

O material pode amparar também estudos técnicos que visem desenvolver e aprimorar as leis urbanísticas e edilícias, ou seja, que impõem normas específicas para novas construções ou reformas no solo urbano e em edificações.   

“Ao disponibilizar o pacote de tabelas e mapas imobiliários em formato aberto, a Prefeitura possibilita a análise e o mapeamento dos imóveis em conjunto, não apenas lote a lote, como já ocorre na página Santos Mapeada”, informa o arquiteto Diogo Damasio, responsável pelo preparo dos dados. “Isso permite abordagens novas, que podem enriquecer o debate público e até mesmo ser incorporadas ao Sistema de Informações Geográficas de Santos, o SIG Santos”, complementa.

O arquiteto explica ainda que o pacote traz os dados de todos os imóveis ativos e mapeados, extraídos dos dados de IPTU municipal, e que a abrangência é de 98% dos mais de 40 mil lotes cadastrados em Santos.

IMÓVEIS ATIVOS E IMÓVEIS ENCERRADOS

A Cidade vive uma mudança contínua com a execução das novas construções. Isso faz com que haja alterações nos imóveis existentes. Por exemplo, se um empreendimento imobiliário é construído onde antes havia 10 lotes, um deles vai se transformar em um lote grande e os demais nove lotes deixarão de existir – serão encerrados. O pacote disponibilizado incorpora essas mudanças, pois traz dados dos imóveis ativos.

ANÁLISE

O preparo e disponibilização dos dados é a primeira etapa do novo Perfil da Produção Imobiliária em Santos, estudo estatístico publicado inicialmente em 2021 pelo Deconte (Departamento de Controle do Uso e Ocupação do Solo e Segurança de Edificações), da Siedi. O estudo terá nova versão produzida a partir do pacote de dados agora disponibilizado ao público em geral.

CIDADE VERTICALIZADA POR PREDINHOS

Uma das inúmeras informações que já é possível extrair do pacote disponibilizado diz respeito à verticalização residencial e pode ser surpreendente para muitas pessoas.

Os imóveis residenciais em Santos ficam em sua grande maioria em edifícios. Isso se traduz em dados do IBGE 2010 que aponta que 63% das residências da cidade são apartamentos, contra somente 28% da cidade de São Paulo. No entanto, o que as pessoas desconhecem é que a maioria desses edifícios tem de dois a três pavimentos, sem elevador.

Trata-se dos predinhos que estão há muito tempo incorporados na paisagem da Cidade. Vários desses edifícios são aqueles com térreo e um andar superior, mas com aqueles corredores compridos com numerosas entradas de apartamentos pela lateral do terreno, que em alguns casos vai de uma rua à outra.

A verticalização residencial motivou a produção de dados estatísticos complementares aos da base cadastral do IPTU, com informações preliminares sobre a verticalização de cada uma das edificações residenciais do cadastro, trabalho feito na Siedi em 2023.

PRIMEIRA PESQUISA

Uma evolução mais geral das construções na Cidade pode ser conferida na primeira edição do Perfil da Produção Imobiliária em Santos – Verticalização Residencial – estudo elaborado pelos técnicos do Deconte, desde 2021 disponível no portal da Prefeitura. Em 1956 todas as construções somavam 5 milhões de m². Atualmente esse número chega perto dos 30 milhões de m². 

A pesquisa evidencia um aumento no coeficiente de aproveitamento praticado nos terrenos e um crescimento representativo nos lançamentos de empreendimentos residenciais verticais, destaca uma retomada dos empreendimentos mistos – residenciais e comerciais – nos anos 2010, além de evidenciar um grande crescimento de construções residenciais nos anos de 2011 a 2017.

APROVA SANTOS

A ferramenta digital para agilizar a aprovação e o licenciamento de obras de construção civil e outros serviços, o Aprova Santos, foi lançada em agosto, no portal da Prefeitura, com os primeiros oito serviços. Implantado em etapas, vai aprimorar a metodologia de análise dos mais de 100 mil processos que rodam anualmente na Siedi.

“O aplicativo para aprovações de projetos e outros serviços relacionados às construções particulares em Santos vai somar os esforços de apresentar ao munícipe santista a sua cidade em detalhes – um retrato exato da realidade atual”, diz a arquiteta Fernanda Alarcon, chefe do Deconte-Siedi.