Decisões judiciais barateiam compra de imóveis em São Paulo

Uma série de decisões judiciais de Tribunais Superiores começa a surtir efeito e pode reduzir o custo do processo de compra de imóveis em São Paulo, seja pela correção de tributos cobrados a maior pelas Prefeituras ou pela diminuição da burocracia envolvida na aquisição e transferência da documentação.

A principal redução no custo de compra veio por meio de uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que julgou ilegal a Prefeitura de São Paulo cobrar o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que incide na transferência de titularidade de um imóvel, com base no Valor Venal de Referência (VVR). Esse índice foi criado pela própria prefeitura de acordo com variações do mercado e normalmente é muito superior ao valor venal do imóvel.

“Com a decisão do STJ não é incomum que o comprador possa economizar mais de R$ 10 mil no pagamento do ITBI na compra de um novo imóvel”, revela Kelly Durazzo, sócia do Durazzo & Medeiros Advogados e especialista em direito imobiliário.

A advogada ressalta, porém, que para obter o desconto no imposto o contribuinte precisa acionar a justiça para que o valor correto seja aplicado, uma vez que a Prefeitura paulistana continua a aplicar o VVR mesmo com o índice sendo considerado ilegal pelo STJ.

O ITBI também é o motivo de outra discussão, dessa vez mediada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que pode adiar em vários anos a cobrança do tributo. Várias cidades do Estado de São Paulo, atualmente, exigem o pagamento do ITBI no ato da compra do imóvel, com a assinatura do compromisso de compra e venda, como o que acontece, por exemplo, em Campinas (SP). Mas o STF reconheceu que esse imposto só é devido no momento da transmissão da titularidade.

“Isso significa que a partir de agora, em alguns casos de financiamento, o comprador poderá pagar o ITBI somente quando quitar o imóvel e realizar a transferência de sua titularidade no registro de imóveis, o que pode postergar esse desembolso em vários anos ou até mesmo décadas”, explica Kelly.

A redução da burocracia é outro ponto que começa a se traduzir em realidade na compra de imóveis. Durante a pandemia, uma resolução do CNJ obrigou os cartórios de imóveis a aceitarem contratos assinados eletronicamente. Porém, só agora o sistema está funcionando a pleno vapor e eliminando a necessidade de firmas reconhecidas em cartório e deslocamentos de pessoas e documentos para a concretização de negócios imobiliários.

Prova disso são os dados do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). O órgão começou a acompanhar o número de transações imobiliárias assinadas eletronicamente no final de 2021. No ano passado, 584,2 mil escrituras foram assinadas eletronicamente e apenas nos primeiros dois meses deste ano já foram 100,4 mil escrituras.

O avanço da legislação é outro impulsionador nas negociações imobiliárias. A Lei 14.382/22 trouxe mais segurança jurídica e reduziu custos de aquisição ao deixar claro que o que é um adquirente de boa-fé. “Na prática, o comprador não é mais obrigado a tirar uma série de certidões em diferentes cartórios e pode economizar mais de R$ 1 mil nesse processo, além de ganhar agilidade no fechamento do negócio”, afirma Kelly.

Segundo a advogada essas mudanças recentes só agora estão efetivamente impactando na redução substancial do custo na negociação de um novo imóvel. “Trata-se de uma economia significativa que certamente vai impactar de forma muito positiva em todo o mercado imobiliário, especialmente em São Paulo onde o custo do ITBI tem um peso muito grande na negociação”.