Com mercado imobiliário aquecido, Centro de Santos está na mira de investidores

Retomando o crescimento e os bons índices, o setor imobiliário em Santos apresentou alta de 14,3% em emissão de habite-se. No ano passado, 1.903 unidades residenciais receberam a certidão emitida pela Prefeitura comprovando que o imóvel está pronto para morar, ultrapassando pela primeira vez os números registrados em 2020. Na época, o setor ainda carregava efeitos do boom imobiliário, registrando 1.665 unidades entregues para morar.

De acordo com a avaliação do secretário de Urbanismo, Glaucus Farinello, as atualizações realizadas na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) e o Invest Centro ajudaram a fomentar o aquecimento na construção civil. “A gente percebe um movimento muito grande no bairro Ponta da Praia e também temos todo o esforço que a Prefeitura faz para atrair investidores para o Centro. Então, já começamos a enxergar esse mapa de calor de investimentos que, por hora, muito se concentrou na orla, agora começa a expandir esses horizontes”. E parte desta expansão está destinada à região central.

Farinello ainda explica que a nova Luos e o Plano Diretor impulsionam o desenvolvimento para esta direção. “Foi um conjunto de incentivos e investimentos feitos nos últimos anos que começa a surtir efeito. Com certeza, nos próximos anos, a tendência é a diversificação para outras regiões, em especial a região central”.

Entenda o que muda com a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo

Com a nova LUOS, foram criadas duas zonas de renovação urbana no Centro, que é do Valongo e do Paquetá. Nelas, o potencial construtivo é de até sete vezes o tamanho do terreno, o chamado coeficiente de aproveitamento. Isso significa que, se o terreno tem mil metros quadrados, é possível construir sete mil metros quadrados em área útil.

“Para efeito comparativo, na orla, esse potencial varia entre quatro e cinco, podendo aumentar um ponto de quatro para cinco ou de cinco para seis, mediante uma outorga onerosa, que é uma contrapartida financeira. No Centro, ele é sete sem a contrapartida. Então, esse é um ponto positivo”, ressalta Glaucus. 

Também foram criadas melhorias e flexibilização de índices como o de recuo e taxa de ocupação diferenciada na região central. Sem contar os incentivos fiscais que foram complementados em 2019 com o Alegra Centro. “Na lei do Alegra Centro, ficou estabelecida, para o construtor, isenção de ITBI, caso seja habitação ou empreendimento, mais três anos de IPTU para obra. Já o primeiro comprador do imóvel não paga ITBI e nem IPTU por cinco anos. Com certeza, são gestos que visam garantir a liquidez do empreendimento para que o empresário se sinta confortável e acredite que, de fato, é possível construir no Centro e ter seu imóvel vendido”, afirma o secretário.

Atrativos para investimento na área central

Os investimentos em mobilidade urbana, como a expansão do Veículo Leve sobre Trilhos (VLT) também têm servido de atrativo para construtores. O novo trecho ligará a Avenida Conselheiro Nébias à região do Valongo, com oito quilômetros de extensão e 12 estações, podendo transportar até 35 mil pessoas por dia.

Outro atrativo é o Parque Valongo, que surge como o maior empreendimento de revitalização da área portuária santista. Com uma primeira fase prevista para inauguração em julho, o projeto contará com píer de contemplação, playground, quadras esportivas e até uma roda gigante.

Uma nova forma de ver o Centro Histórico de Santos

Com imóveis sendo desocupados e comércios fechando as portas na área central, investidores enxergaram na região um potencial para moradias. A empresa RC Premium vai erguer um novo empreendimento no Centro Histórico, aproveitando os incentivos da Prefeitura e os atrativos que estão por vir.

Roberto Coutinho, diretor comercial da empresa, conta que apostou na mudança quando tudo ainda estava no papel. Mas, já percebia a revitalização do Centro se tornando cada vez mais concreta. Ele buscou a construtora Draft para erguer um empreendimento com seis torres e lojas no Valongo destinado a um segmento populacional que ainda carece de atenção por parte das incorporadoras.

O empresário destacou a parceria com a Prefeitura e o esforço conjunto para impulsionar o investimento e uma nova visão para o centro da Cidade. Um dos pontos cruciais para que o projeto fosse desenvolvido, reforça ele, foi a atualização da Lei de Uso e Ocupação de Solo (Luos), que permitiu a construção de edifícios com até sete vezes a área do terreno.

Essa flexibilização das normas municipais foi fundamental para viabilizar o empreendimento de grande porte no centro da Cidade. “Isso deu corpo para o projeto. Até para que a gente pudesse fazer um apartamento com valor mais acessível e a conta fechasse”, explica o empresário.

Ele diz ainda que foram feitas pesquisas para analisar o fluxo de pessoas que trabalham em Santos, mas não vivem no Município e que podem se transformar em possíveis interessados no novo empreendimento.

“Temos 25 mil pessoas que passam pela catraia que liga Vicente Carvalho a Santos todos os dias. Do quadro funcional da prefeitura, 3.200 funcionários não moram no Município. São 12.500 veículos atravessando a balsa todos os dias e 8 mil veículos vindos de São Vicente, passando pelos tambores e passando pela praia.

Ou seja, imóvel em Santos é caro e as pessoas acabam morando em cidades vizinhas. Então, junto com a Draft, idealizamos um projeto que transformasse aquele local em uma nova cidade”, explica o diretor comercial da RC Premium.

O projeto contará com seis torres, totalizando 1.088 apartamentos e 52 lojas comerciais, além de uma variedade de espaços de lazer como piscinas, quadras poliesportivas e áreas para churrasco. O planejamento urbano também inclui a criação de um bulevar entre os edifícios. Com previsão de entrega para o segundo semestre de 2027, o empreendimento promete não apenas mudar a paisagem urbana de Santos, mas também criar oportunidades econômicas e melhorar a qualidade de vida dos moradores e incentivar o comércio na região.

A central de vendas será montada em breve. Mas servidores municipais, estaduais e federais já podem se candidatar à compra de unidades pelo atendimento montado pela empresa através do número (13) 99977-4321. “Nós temos 5% de desconto para os funcionários públicos das esferas municipal, estadual e federal. Isso engloba Guarda Municipal, CET, Prodesan, enfim, as autarquias municipais e vamos oferecer condições especiais de pagamento”.

Programa Casa Santista será destinado a famílias de baixa renda

Outro incentivo para quem sonha com o próprio lar poderá vir do programa Casa Santista, que está sob análise na Câmara Municipal. Destinado a famílias de baixa renda, a movimentos pró-moradia e servidores públicos municipais de Santos.

Ele estabelece uma política habitacional de subsídio para aquisição da casa própria. Serão atendidos três grupos distintos: Grupo 1 (prioritário), com renda até três salários mínimos; Grupo 2, com renda entre três e seis salários mínimos; Grupo 3, servidores municipais (desde que autorizem o acesso às informações cadastrais) com renda até 7,5 salários mínimos, estabelecendo critérios específicos para participação, como o tipo de cargo e admissão temporária.

Pelas regras, o beneficiário deverá atender a critérios como enquadramento exigido pelo agente financeiro, não possuir outro imóvel, não ter sido contemplado por outros programas habitacionais, possuir crédito pré-aprovado, e atender aos requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo. A medida atende a pedido da população, que é a falta de acesso a apartamentos com preços acessíveis, conta o secretário.

“Muitas pessoas são obrigadas a se deslocar para as cidades vizinhas para ter a sua própria casa. Na faixa de valor do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, que é de até R$ 350 mil, as famílias têm dificuldade de dar entrada no financiamento. É o caso, por exemplo, do funcionário público, que não tem o fundo de garantia. Ele tem o salário garantido e consegue arcar com a prestação, mas, muitas vezes, não tem a entrada. O programa visa suprir esta dificuldade”, conta o secretário de Urbanismo.

A proposta é mais uma forma de a administração municipal atrair mais investidores para o Centro. “Entendemos que repovoar o Centro é o futuro. E para que a gente consiga ter vitalidade na região, é preciso ter gente morando. Hoje em dia você não busca criar um bairro novo, você tenta aproveitar a infraestrutura disponível. E o Centro do Santos tem tudo isso. Então, a gente vem desenvolvendo essas ações para tentar tirar essa mancha de densidade, que hoje está muito mais na orla, e tentar distribuir nas áreas com infraestrutura na Cidade e o Centro é uma delas”, acrescenta o secretário.

O empresário Roberto Coutinho concorda e revela que já pensa em analisar outras áreas na região central. “Nós apostamos pesadamente nesse empreendimento no Centro. A gente vai investir 350 milhões no local”.