Aluguel de imóvel em área nobre dispara, locação cresce 19,99% e venda cai no estado de SP

Eles não foram os mais alugados, mas se destacaram em janeiro por serem os que tiveram o maior aumento na comparação com dezembro – subiu 25,30% o aluguel médio de casas e apartamentos situados em bairros nobres de 37 cidades paulistas pesquisadas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP).

Segundo as 866 imobiliárias que responderam à consulta e que alugaram 19,99% mais imóveis em janeiro do que em dezembro, as residências nessas áreas mais valorizadas foram alugadas em Janeiro por R$ 3.760,96 mensais em média, preço 25,30% superior aos R$ 3.001,61 do mês anterior.

Situação diferente foi registrada com as casas e apartamentos alugados em bairros de regiões centrais e de periferia. O aluguel médio nos bairros centrais caiu 3,18% em janeiro, com o preço recuando de R$ 1.373,00 em dezembro para R$ 1.329,37 em janeiro. A queda foi maior nos bairros de periferia, de 6,98%, com o aluguel médio baixando de R$ 1.017,30 em dezembro para R$ 946,30 em janeiro.

Em 12 meses, de fevereiro de 2021 a janeiro último, o aluguel médio de casas e apartamentos situados em bairros de áreas nobres acumula alta de 53,77%. Já os aluguéis de imóveis de bairros centrais encareceram 5,17% e os de bairros de periferia, 3,05% (ver quadro abaixo).

“Esse movimento de valorização dos aluguéis em áreas nobres acontece porque provavelmente parte da classe média que ainda preserva poder aquisitivo e que não tem imóvel próprio está se vendo quase forçada a se isolar em bairros mais valorizados e caros para supostamente ter maior segurança e qualidade de vida”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

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“Pode ser uma ilusão, como mostram os episódios recentes e cada vez mais frequentes de violência como assaltos e roubos violentos nas cidades grandes e médias, mas o raciocínio comum é que se terá maior proteção e segurança em áreas de melhor infra-estrutura urbana como bairros com acesso controlado, grandes condomínios fechados, e aqueles mais valorizados e distantes da periferia e do centro e nos quais até se paga a vigilantes de rua particulares”, acrescenta.

A classe média e os mais ricos vão para os bairros nobres enquanto a maioria aluga imóvel nos bairros centrais ou de periferia, como mostra a pesquisa CreciSP de janeiro. Estão nessas regiões mais valorizadas das cidades 7,35% dos imóveis alugados, com os restantes 76,89% espalhados por bairros centrais e 15,60% por bairros de periferia.

Empate entre casa e apartamento

O aumento de 19,99% no número de imóveis alugados no Estado de São Paulo em janeiro frente a dezembro foi puxado pelas altas registradas na Capital (+ 3,13%), no Interior (+ 21,31%) e nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, na Grande São Paulo (+ 63,53%). No Litoral houve queda de 9,79%.  

Os novos inquilinos se dividiram entre os apartamentos (50,70%) e as casas (49,30%) e o conjunto de todas as locações mostrou que a maioria optou por aluguéis mensais de até R$ 1.200,00 (59,27% do total).

Os proprietários concederam descontos sobre os aluguéis anunciados que foram em média de 8,23% para os imóveis situados em bairros nobres, de 10,94% para os de áreas centrais e de 8,29% para os de bairros de periferia.

Na Grande São Paulo, o aluguel médio mais barato registrado pela pesquisa CreciSP foi de R$ 350,00 por casas de 1 dormitório em em bairros centrais de São Bernardo do Campo e o mais caro, de R$ 3.900,00, também por casa, mas de 3 dormitórios em bairro central de São Caetano do Sul.

No Interior, o aluguel mais barato, de R$ 300,00, foi o de casas de 1 dormitório em bairros da periferia de Araçatuba e o mais caro, de casas de 3 dormitórios em bairros nobres de Bauru, vai custar R$ 7.000,00 mensais. No Litoral, o aluguel médio de R$ 600,00 por apartamentos de 1 dormitório em bairros da periferia de Santos foi o mais barato encontrado pela pesquisa, cabendo a posição de mais caro - R$ 10.000,00 mensais – a apartamentos de 3 dormitórios em bairros nobres de Bertioga.

Fiador e inadimplência            

O fiador foi a forma de garantia de pagamento do aluguel em caso de inadimplência dos inquilinos mais adotada nos contratos de locação em janeiro, presente em 43,19% dos contratos. Na sequência vieram o seguro de fiança (26,09%), o depósito de valor equivalente a três meses do aluguel (15,64%), a caução de imóveis (8,65%), a locação sem garantia (3,64%) e a cessão fiduciária (2,8%).

As 866 imobiliárias que responderam à pesquisa do CreciSP nas 37 cidades informaram ter encerrado em janeiro um número de contratos equivalente a 73,77% do total das novas locações, sendo 51,52% alegadamente por motivos financeiros e outros 48,48% por motivos diversos.

A inadimplência em janeiro foi de 4,095% do total de contratos em vigor nas imobiliárias pesquisadas, uma queda de 0,12% em relação aos 4,100% de dezembro.

Venda de imóvel usado tem queda de 16,89%

As vendas de imóveis usados caíram 16,89% no Estado de São Paulo em janeiro comparado a dezembro, segundo apurou a pesquisa CreciSP com 866 imobiliárias de 37 cidades. A queda foi resultado do desempenho negativo registrado em três das quatro regiões que compõe o levantamento: Capital (- 33,13%), Interior (- 17,45%) e Litoral (- 25%). Só nas cidades da região do ABCD mais Guarulhos e Osasco as vendas cresceram (+ 17,65%).

As imobiliárias venderam em janeiro mais apartamentos (57,07%) do que casas (42,93%) com descontos médios sobre os preços anunciados de 7,97% para os imóveis situados em bairros nobres, de 7,41% para os bairros centrais e de 7,37% para os de periferia.

A maioria dos imóveis vendidos (66,10% do total) custou aos compradores até R$ 5.000,00 o metro quadrado. As modalidades de compra utilizadas foram o financiamento bancário (60,10%), o pagamento à vista (37,387%), o parcelamento do valor com pagamento diretamente ao proprietário (2,02%) e o crédito de consórcios imobiliários (0,51%).

José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP, atribui a queda nas vendas à sazonalidade do mês e aos impactos extras nos orçamentos familiares impostos pelos efeitos econômicos da pandemia de Coronavírus. “Além da alta dos juros, da inflação, do endividamento em alta, o refluxo de vendas em Janeiro também se deve aos gastos extras com IPVA, IPTU, matrícula escolar e até com férias que levam as famílias a adiar e repensar decisões de maior impacto, como tomar empréstimo para comprar a casa própria”, argumenta.

Mais caros, mais baratos

A pesquisa CreciSP apurou que em Janeiro, nas cidades da região do ABCD, Guarulhos e Osasco, o imóvel mais barato foi casa de dois dormitórios em bairro da periferia de Diadema, vendida por R$ 110 mil. O mais caro, casa de cinco dormitórios em bairro nobre de Osasco, custou ao comprador R$ 4 milhões. Na média geral dos preços, 67,35% das casas e apartamentos vendidos enquadraram-se nas faixas de até R$ 5 mil o metro quadrado.

No Interior, os imóveis mais baratos foram vendidos em Araçatuba – R$ 100 mil por casa de 1 dormitório em bairro de periferia da cidade – e em Marília – também R$ 100 mil por apartamento de 2 dormitórios em bairro da periferia. O mais caro foi casa de 5 dormitórios em bairro nobre de São José do Rio Preto, vendida por R$ 3,5 milhões. Na média geral de preços, 57,69% saíram por até R$ 4 mil o metro quadrado.

No Litoral, os menores preços em janeiro – entre R$ 100 mil e R$ 180 mil - foram os de apartamentos de 1 dormitório em bairros centrais de Mongaguá. O mais caro foi o de casa de 3 dormitórios em bairro de área nobre de Bertioga, vendida por R$ 4 milhões. Na média dos preços apurados pela pesquisa CreciSP, 60,95% foram vendidos por até R$ 4 mil o metro quadrado. 

O índice Crecisp, que mede o comportamento dos preços dos aluguéis novos e dos imóveis usados negociados pelas imobiliárias pesquisadas mensalmente pelo Creci, registrou variação negativa de 6,02% em Janeiro e acumula queda de 0,97% em 12 meses.

A pesquisa foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilha bela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.