Reação do mercado imobiliário só deve vir a partir de 2016

Os plantões de vendas de imóveis devem continuar pouco movimentados, pelo menos, até meados do ano que vem, de acordo com empresários e analistas ouvidos pelo Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado. A retomada de lançamentos e do comércio de unidades novas só deve vir com uma recuperação de cenário macroeconômico, quando a oferta de financiamento for ampliada e os consumidores se sentirem mais seguros frente às oscilações de renda e emprego. Até lá, a estratégia das incorporadoras é evitar riscos e adotar uma postura mais cautelosa, concentrada principalmente na geração de caixa e redução de unidades em estoque.

"Para o setor melhorar, temos de ver uma reversão no pessimismo dos consumidores em relação a esse conjunto de fatores, seja com um crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), queda no desemprego ou controle da inflação", afirmou o analista Marcelo Motta, do JPMorgan. "O caminho mais lógico é que, em algum momento, quando as medidas do governo surtirem efeito, os juros comecem a recuar, o que pode melhorar as expectativas econômicas", acrescentou.

Confiança e crédito são frequentemente citados como os principais fatores para o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil. Desde o ano passado, entretanto, os consumidores têm se mostrado cada vez mais hesitantes em se comprometer com uma compra tão grande quanto um imóvel ou um processo tão longo quanto um financiamento imobiliário, diante de um cenário de recessão econômica e inflação em alta

Neste ano, as dificuldades do setor foram acentuadas com a escassez de financiamento. Para intensificar o combate à inflação, o Banco Central se apoiou num acentuado ciclo de elevação da taxa básica de juros, a Selic, que já está no patamar de 13,75%. O problema é que o rendimento da poupança, principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, se tornou relativamente baixo em comparação com outros investimentos, levando a saques líquidos seguidos das cadernetas.

Vale lembrar também que o próprio enfraquecimento da economia fez com que os brasileiros tirassem dinheiro para pagar contas e outras obrigações. Na primeira metade de 2015, o total líquido resgatado da aplicação foi de R$ 38,542 bilhões, com um total de R$ 6,261 bilhões só no mês de junho. Nos dois casos, foram os maiores volumes dos últimos 20 anos para os períodos (mês de junho e primeira metade do ano), desde quando a instituição começou a compilar as informações disponíveis até hoje, em 1995.

Sem "funding", a Caixa Econômica Federal, que encabeça essa linha de crédito, e outras instituições elevaram os custos dos empréstimos e restringiram a oferta. Para Jorge Rucas, diretor de Negócios da João Fortes, há poucas soluções para a falta de crédito imobiliário: a redução da Selic após uma melhora da economia ou o crescimento da participação de bancos privados. Já o papel das incorporadoras é "fazer uma análise profunda do crédito dos clientes e firmar parceria com bancos comerciais, para amenizar a situação do crédito", avalia.

As medidas do governo para ajustar as contas federais são consideradas essenciais para a retomada do crescimento, mas algumas delas têm efeitos negativos no setor de imóveis, tornando ainda mais árida a situação no curto prazo. "Apesar do entendimento da importância dos ajustes, algumas medidas podem pressionar ainda mais as margens das empresas ou elevar os preços no futuro", afirmou Renato Ventura, diretor executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc).

Entre os "efeitos colaterais" está a revisão na política de desoneração da folha de pagamento da construção, que pode aumentar os custos da incorporação. O presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Claudio Bernardes, afirmou em entrevista recente ao Broadcast que a medida poderia inviabilizar o lançamento de alguns projetos imobiliários.

Para Bernardes, as empresas não devem conseguir repassar todo o custo adicional para os preços dos imóveis e garantir, ao mesmo tempo, uma margem mínima de ganho sobre novos projetos. "Chega uma hora que a margem de lucro é tão pequena, por causa dos contínuos aumentos de custos, que não vale mais a pena operar", disse.

Estoques

A pressão sobre as margens tende a acentuar a estratégia atual das incorporadoras, que já têm lançado poucos empreendimentos novos e se concentram na venda de estoques. Segundo Eduardo Muszkat, diretor executivo da incorporadora You,Inc, o volume de lançamentos deve ser reduzido para "adequá-lo a uma velocidade de vendas menor". Já analista sênior de Relações com Investidores da Trisul, Michel Christensen, citou ainda que o mercado tende a realizar "ajustes na estrutura de despesas ante a geração de receita".

O período até a reação poderá ser marcado também por campanhas de descontos, principalmente, nas vendas de empresas mais endividadas, que precisam de capital no curto prazo para saldar suas obrigações. Para Marcelo Motta, do JPMorgan, PDG e Rossi são casos que exemplificam os problemas decorrentes do alavancagem elevada. No fim do primeiro trimestre, a PDG tinha um índice de dívida líquida sobre patrimônio de cerca de 120%, enquanto a Rossi estava em um patamar de 110%.

Essas empresas devem perder espaço no mercado, pois precisam trabalhar para pagar dívida e acabam se concentrando apenas em acelerar as vendas. "A estabilização nesses casos deve ser, no mínimo, mais demorada", acrescentou o especialista.

No segmento de imóveis mais populares, há também a vulnerabilidade de companhias que trabalham com a faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, a exemplo da Direcional. O risco para essa categoria é o atraso de pagamentos às incorporadores participantes do programa e o ritmo de contratações de novas obras. O lançamento da terceira fase do MCMV está prometida para agosto, mas a expectativa é que o programa só volte a ganhar força em 2016.

Na contramão do resto mercado, há as empresas, como a MRV, que trabalham com imóveis mais populares e tem funding de crédito oriundo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). "O setor de baixa renda tem liquidez e demanda, o que garante um bom momento do segmento, mas também pode sofrer com um futuro aumento do desemprego. É preciso acompanhar de perto as pressões", disse Gabriel de Gaetano, analista do Besi Securities.