Estudo aponta queda nos lançamentos no mercado imobiliário

O número de lançamentos residenciais no mercado imobiliário caiu, mas o mercado segue estável. É o que aponta um levantamento realizado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) sobre o panorama dos últimos três anos nas cidades de Santos, Praia Grande, Guarujá e São Vicente.

O estudo abrange o período de junho de 2012 a maio de 2015. Entre maio de 2014 e maio de 2015, a diminuição dos lançamentos de imóveis residenciais foi de 60,7% (de 8.354 unidades para 3.286).

Segundo Flavio Amary, vice-presidente do Interior do Secovi-SP, houve um ajuste do mercado. Entre 2013 e 2014, o aumento de lançamentos de imóveis foi de 187%. Ele destacou que, mesmo com a redução, as vendas continuaram e o estoque diminuiu. Nos últimos três anos, das 14.548 unidades lançadas na Região, 8.712 foram comercializadas.

“O que a gente pode perceber é que o estoque vai sendo ajustado. O empreenddor busca antecipar uma demanda futura e fazer os ajustes. Em 2014, houve um número de lançamentos superior à capacidade de absorção do mercado e a gente vê que teve uma diminuição da quantidade ofertada. Isso é positivo porque o mercado acabou consumindo mais imóveis do que foi produzido. Isso tem um lado bom para o consumidor. Quando a gente está no mercado que tem pouca oferta, o consumidor tem pouca alternativa. Ele fica restrito e tem pouco poder de negociação. Em uma oferta que tem vários imóveis em vários pontos da cidade, ele pode optar por aquele que atende melhor a sua necessidade”.

Segundo Amary, a situação é diferente da encontrada em outras regiões do interior como Piracicaba e Rio Preto, que tiveram uma situação estável. “A característica daqui é parecida com Campinas, bastante forte no mercado tradicional. O impacto que vai ter em outras regiões do Brasil pela demora do programa Minha Casa, Minha Vida 3 talvez não seja sofrido no mercado local porque tem pouco aqui. Isso é positivo no curto e médio prazo para a cidade”.

O vice-presidente também comentou a questão envolvendo o pré-sal. Para ele, existiu uma expectativa que não foi concretizada, mas o mercado está se ajustando. “Tivemos uma queda nos lançamentos agora, mas o aumento no número das vendas. A demanda existe. As pessoas continuam casando, se separando, nascendo. A gente tem uma demanda existente e o mercado vai se ajustando”.

Amary destacou que o momento é oportuno para quem está atrás de bons negócios, mas não para aquele que está atrás de uma especulação imobiliária. “O mercado está estabilizado. Dá ao comprador a possibilidade de fazer uma boa negociação. Aproveitar esse momento de uma oferta maior de imóveis, uma negociação em que ele tenha um poder de compra mais forte”.
O representante do Secovi-SP rechaçou o termo bolha imobiliária. “O Brasil não viveu, não está vivendo e não deve viver. Não acredito nesse conceito da bolha imobiliária e se fosse para acontecer, já estava acontecendo. Com a crise em que vivemos hoje, se tivesse existido nós já teríamos percebido. Nós tivemos um período em que o imóvel deu um salto de valorização. Agora ele tende a ficar um pouco estabilizado, acompanhar os índices de inflação, ajustar o mercado”.

Financiamentos na Baixada Santista

De acordo com o diretor-executivo do Secovi-SP na Baixada Santista, Carlos Meschini, a mudança das regras de financiamento pela Caixa Econômica não alterou o perfil do comprador na Baixada Santista.

“O mercado da Baixada Santista assusta até a nós que trabalhamos há 20 anos com ele. Ele se adapta muito rápido. Sentimos que existe ainda o financiamento e aquele cliente que quer comprar e que não está ainda se importando com 1% ao ano mais ou a menos. Ele está fazendo financiamentos. Os bancos estão cedendo mais. Estamos voltando à normalidade. Não sentimos impacto nos imóveis usados. O que está acontecendo é uma negociação maior”.

Meschini também comentou a diferença de ofertas de lançamentos de unidades entre as cidades. Enquanto Santos e Praia Grande lideram a Região, São Vicente e Guarujá estão muito atrás.

“Existe várias explicações para isso. A geografia é uma. Santos e Praia Grande têm uma facilidade para os empreendimentos. Os impostos contam. A segurança, no caso de Guarujá, também tem prejudicado muito. Além do que, nós não podemos esconder a força política por trás desse tipo de investimento”.

No entanto, ele acredita que esse cenário deve mudar já para o próximo ano. “Sentimos que São Vicente tem mudado. Nas próximas pesquisas, São Vicente vai vir com tudo e Guarujá também. O que buscamos é que a Baixada Santista não sobreviva só de Praia Grande e Santos. Mas, realmente, dá uma diferença muito grande. Não tem como esconder. Os números estão aí”.

Imóveis comerciais

Carlos Meschini também falou sobre a situação dos imóveis comerciais. Para ele, o setor foi o que mais sofreu com a questão da especulação. “Todo mundo saiu fazendo prédios comerciais e não existiu uma pesquisa sólida. É óbvio que vai demorar muito mais tempo para resolver o estoque de comercial do que o de residencial, mas ainda vai resolver”.

Na opinião de Meschini, os imóveis comerciais devem, em dez anos, começar a surpreender o mercado. “Quem está com sala parada está baixando o preço. Quem tem sala para vender ou locar está criando condições. Isso é bom porque o comerciante tem mais opções. Tem a questão da segurança, lógico. Além de toda uma logística. Acredito que ao longo do tempo o comercial vai começar a se ajustar”.

Por fim, o diretor-executivo destacou que já há alternativas para as salas comerciais vazias, como a adaptação para hotéis. “Existem alternativas e eles vão se adequando. Santos têm muitas universidades. Agora há a adaptação de comerciais para retrofit para receber estudantes. Existe essa alternativa para hotelaria estudantil”.