Artigo - Vazamento nos condomínios: de quem é a responsabilidade?

Por Sabrina Sayeg

Vazamento em condomínios é um problema que causa muita dor de cabeça aos síndicos e moradores. Normalmente quando isso acontece, o condômino ou morador já comunica o zelador (se houver), ou procura, diretamente, a administradora ou o síndico. É importante lembrar que nem sempre a responsabilidade é do condomínio.

Prédios possuem duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical. 

Quando o vazamento provém de cano horizontal, ramais que ligam uma unidade à outra, a responsabilidade é do condômino. Ou seja, o vazamento tem origem na parte interna do apartamento, por exemplo, um vaso sanitário. Deve ser analisado de onde a água vaza, se da própria unidade ou do apartamento superior.

Já os vazamentos que provém de coluna, a responsabilidade é do condomínio. Essas colunas que conhecemos também por prumadas fazem parte das áreas comuns do condomínio. 

O síndico do condomínio possui como uma de suas obrigações, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, conforme inciso V, do artigo 1.348, do Código Civil. A rede geral de distribuição de água é propriedade comum dos condôminos.

Dessa maneira, para que se evite grandes problemas de vazamentos entre unidades do condomínio, manutenções preventivas nas colunas do prédio devem ser realizadas de maneira periódica, além da manutenção preventiva dos próprios moradores em suas unidades. 

Ao surgir a dúvida quanto à origem do problema de vazamento, o ideal é o condomínio contratar um encanador, um profissional especialista ou empresa especializada para que a identifique.

Porém, nem sempre essa identificação da origem do vazamento é tão fácil ou simples assim. Apenas um bom profissional poderá encontrar de onde provém o problema, para que se evite maiores conflitos entre o condomínio e o condômino, ou entre os próprios condôminos, havendo casos que chegam até o Poder Judiciário. Tais conflitos podem ser resolvidos de maneira pacífica e salutar.

Caso o vazamento ocorra entre unidades, e não haja qualquer responsabilidade do condomínio, este até pode colaborar para tentar ajudar a solucionar o problema, sem interferir em qualquer decisão, apenas como intermediário, mediador.

Se o problema for de responsabilidade do condomínio, o condômino deverá fornecer o acesso ao prestador do serviço ou empresa que fará o serviço. Caso impeça a realização dos reparos, o condomínio pode interpor medida judicial.

Não são raros os casos, nos apartamentos de veraneio em condomínios do litoral, da ocorrência de grandes vazamentos que chegam a alagar as unidades e corredores dos andares. Na maioria dos casos, o condômino não está presente no local para conceder o acesso ao seu apartamento para os reparos necessários.

Nesta hipótese, a entrada na unidade é urgente, tendo em vista a imensidão do vazamento. Desse modo, o condomínio pode, por intermédio do síndico, adentrar na unidade, informando ao proprietário da necessidade, e contratar a realização dos reparos. Frise-se que o apartamento deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi encontrado, e caso não seja possível, deve ser tudo negociado com o condômino, ou até mesmo em uma assembleia.

Problemas de vazamento nos condomínios são recorrentes, mas transtornos e conflitos podem ser evitados com bastante diálogo, bom senso e boa vontade entre todos os envolvidos. 

Viver em condomínio requer empatia entre os moradores e gestores condominiais.

Sabrina Sayeg, advogada especializada em direito imobiliário e questões condominiais